Leverage dan Jenis-jenisnya Pada Investasi Real Estate

Dalam dunia investasi real estate, salah satu konsep yang perlu dipahami dengan baik adalah leverage. Dengan memahami konsep leverage dan jenis-jenisnya, kamu dapat mengoptimalkan peluang investasi real estate secara lebih efektif. 

Yuk, langsung aja kita bahas tentang leverage dalam investasi real estate serta jenis-jenis leverage yang dapat kamu manfaatkan.

Apa Itu Leverage dalam Investasi Real Estate?

Leverage dalam investasi real estate, merupakan penggunaan dana pinjaman atau hutang untuk memperbesar potensi pengembalian investasi. Prinsip dasar leverage adalah bahwa investor dapat menggunakan sejumlah dana yang relatif kecil sebagai uang muka untuk membeli properti yang lebih besar dengan harapan bahwa kenaikan nilai properti tersebut akan menghasilkan keuntungan yang lebih besar daripada biaya hutang yang dikeluarkan. 

Dalam skenario ini, properti yang dibeli berfungsi sebagai jaminan untuk pinjaman yang diperoleh, dan investor harus membayar bunga dan pokok pinjaman tersebut.

Keuntungan utama dari leverage adalah potensi untuk meningkatkan hasil investasi. Jika nilai properti meningkat, keuntungan yang diperoleh oleh investor akan lebih besar daripada jika hanya menginvestasikan uang tunai mereka sendiri. 

Namun, jika nilai properti menurun, investor tetap berkewajiban untuk membayar hutang mereka, bahkan jika properti tersebut tidak lagi memiliki nilai yang cukup untuk menutupi hutang tersebut. 

Secara keseluruhan, leverage dalam investasi real estate dapat menjadi strategi yang menguntungkan jika digunakan dengan bijak dan disertai pemahaman yang mendalam tentang pasar serta properti yang diinvestasikan.

Jenis-jenis Leverage yang Diterapkan dalam Real Estate

Terdapat beberapa jenis leverage yang diterapkan dalam real estat, dan masing-masing memiliki dampak serta implikasi yang berbeda terhadap risiko dan potensi keuntungan.

1. Leverage keuangan

Ini adalah jenis leverage yang paling umum digunakan dalam real estat. Leverage ini melibatkan penggunaan dana pinjaman untuk membiayai sebagian besar pembelian properti. Investor menggunakan modal mereka sendiri sebagai uang muka dan mendapatkan sisa dana dari pinjaman. 

2. Leverage operasional 

Leverage ini melibatkan peningkatan penggunaan sumber daya yang ada untuk meningkatkan pendapatan atau efisiensi operasional. Ini dapat mencakup pembaruan properti atau peningkatan manajemen untuk meningkatkan arus kas. 

3. Leverage ekuitas

Strategi di mana investor menggunakan ekuitas dari properti yang sudah dimiliki untuk membeli properti tambahan. Dalam hal ini, nilai ekuitas digunakan sebagai uang muka untuk meminjam dana tambahan. Tujuannya adalah untuk diversifikasi portofolio.

4. Leasehold leverage

Leverage ini melibatkan penggunaan hak sewa atau hak penggunaan tanah untuk menghasilkan pendapatan dari properti yang disewakan kepada pihak lain. Investor dalam hal ini memanfaatkan potensi arus kas tanpa harus memiliki properti itu sendiri. 

5. Leverage konstruksi

Leverage ini melibatkan pendanaan pembangunan properti baru dengan menggunakan dana pinjaman. 

Secara keseluruhan, setiap jenis leverage dalam real estat memiliki kelebihan dan kelemahan yang harus dipertimbangkan dengan cermat oleh investor. Penting untuk melakukan analisis mendalam terhadap risiko dan potensi pengembalian sebelum memutuskan jenis leverage mana yang akan diterapkan dalam konteks investasi real estat.

Risiko dan Pertimbangan dalam Menggunakan Leverage dalam Investasi Properti 

Dengan menggunakan leverage, kamu dapat meningkatkan potensi imbal hasil investasi, meskipun juga membawa risiko yang signifikan. Oleh karena itu, sebelum menggunakan leverage, kamu perlu memahami risiko dan pertimbangan yang terlibat didalamnya.

Risiko

• Risiko Keuangan

Menggunakan leverage berarti kamu berutang kepada pihak lain (misalnya bank atau lembaga keuangan). Jika nilai properti turun tajam atau pendapatan sewa menurun, kamu tetap harus membayar hutang tersebut. Jika tidak mampu membayar, ini bisa mengakibatkan masalah keuangan dan bahkan hukum serius.

1. Risiko Bunga

Jika kamu menggunakan pinjaman dengan suku bunga tetap, risiko ini lebih terkendali. Namun, jika kamu menggunakan pinjaman dengan suku bunga variabel, fluktuasi suku bunga dapat mengakibatkan pembayaran bunga yang lebih tinggi dan mempengaruhi arus kas.

2. Risiko Nilai Properti

Properti tidak selalu mengalami kenaikan nilai. Jika kamu membeli properti dengan harga tinggi dan nilai properti turun, kamu bisa saja mengalami kerugian besar, terutama jika harus menjualnya dalam kondisi tersebut seperti ketika pandemi COVID-19 terjadi.

3. Risiko Kosong

Jika properti tidak terisi penyewa, kamu masih harus membayar cicilan pinjaman dan biaya-biaya terkait properti tersebut. 

4. Risiko Likuiditas

Properti tidak selalu mudah dijual dalam waktu singkat. Jika kamu perlu menjual properti dengan cepat, kamu mungkin harus menjualnya dengan harga lebih rendah dari yang diharapkan.

Pertimbangan

• Rasio Loan-to-Value (LTV)

Ini mengukur seberapa besar pinjaman yang kamu gunakan dalam kaitannya dengan nilai properti. Semakin tinggi LTV, semakin besar risiko keuangan yang ditanggung. 

1. Cash Flow

Pastikan bahwa arus kas yang dihasilkan dari properti setidaknya cukup untuk membayar cicilan pinjaman, biaya pemeliharaan, dan biaya operasional lainnya. 

2. Pengelolaan Properti

Pertimbangkan apakah kamu akan mengelola properti sendiri atau menggunakan jasa manajemen properti. Mengelola properti memerlukan waktu dan usaha yang signifikan, sementara jasa manajemen akan memakan sebagian dari pendapatan sewa kamu.

3. Penggunaan Pinjaman

Pilihlah jenis pinjaman yang sesuai dengan profil risiko kamu. Suku bunga tetap memberikan prediktabilitas, sementara suku bunga variabel bisa memberikan keuntungan jika suku bunga tetap rendah, tetapi juga membawa risiko jika suku bunga naik.

4. Kondisi Pasar

Lakukan riset mendalam tentang kondisi pasar properti. Pertimbangkan tren harga, permintaan sewa, dan potensi apresiasi nilai properti di masa depan.

5. Diversifikasi

Jangan mengalokasikan seluruh portofolio investasi kamu hanya pada satu properti. Diversifikasi dapat membantu meredakan risiko jika satu properti mengalami masalah.

• Resiko Pribadi

Pertimbangkan kestabilan pekerjaan dan kondisi keuangan kamu secara pribadi sebelum memutuskan untuk menggunakan leverage. Jangan sampai investasi properti mengganggu situasi finansial pribadi kamu.

Menggunakan leverage dalam investasi properti dapat memberikan peluang pengembalian yang lebih tinggi, tetapi juga membawa risiko yang serius. Penting untuk memahami risiko tersebut dan melakukan analisis yang teliti sebelum mengambil keputusan. Jika kamu tidak yakin, berkonsultasilah dengan profesional keuangan atau konsultan properti sebelum berinvestasi.

Contoh Kasus Penggunaan Leverage Properti 

Dalam leverage properti, kamu menggunakan sejumlah kecil modal kamu sendiri sebagai uang muka untuk meminjam sejumlah besar uang dari lembaga keuangan, seperti bank, untuk membiayai pembelian properti. Tujuan utamanya adalah untuk menghasilkan imbal hasil yang lebih besar daripada biaya pinjaman, sehingga meningkatkan pengembalian investasi kamu. Berikut contoh kasus penggunaan leverage properti:

Contoh Kasus: Investasi dalam Apartemen

Misalkan kamu mempunyai modal IDR 500,000,000 dan tertarik untuk berinvestasi dalam properti. Kamu mendapati apartemen yang dijual seharga IDR 1,500,000,000. Dalam hal ini, kamu memiliki dua pilihan: membeli apartemen tersebut dengan menggunakan seluruh modal atau menggunakan leverage properti.

Tanpa Leverage

Jika kamu membeli apartemen tanpa menggunakan leverage, kamu harus membayar IDR 1,500,000,000 menggunakan modal sendiri. Jika nilai properti tersebut naik 5% dalam satu tahun, nilai properti kamu menjadi IDR 1,575,000,000, dengan keuntungan sebelum pajak adalah IDR 75,000,000. Secara keseluruhan, kamu mendapatkan 5% ROI (Return on Investment) (75,000,000/1,500,000,000).

Dengan Leverage

Namun, jika kamu memutuskan untuk menggunakan leverage properti, kamu dapat membayar uang muka sebesar IDR 500,000,000 dan meminjam sisanya, yaitu IDR 1,000,000,000 dari bank dengan suku bunga (misal) 4% per tahun. Dalam satu tahun, jika nilai properti tersebut naik 5%, nilai properti kamu menjadi IDR 1,575,000,000, meskipun  kamu harus membayar bunga sebesar IDR 40,000,000 (0.04 * 1,000,000,000). 

Setelah mempertimbangkan bunga yang harus dibayar, keuntungan kamu sebelum pajak adalah IDR 535,000,000 (1,575,000,000 - 1,000,000,000- 40,000,000). Dalam hal ini, keuntungan relatif lebih tinggi daripada skenario tanpa leverage, meskipun kamu harus membayar bunga. Secara keseluruhan, kamu mendapatkan 107% ROI (Return on Investment) (535,000,000 /500,000,000). 

Dalam contoh ini, penggunaan leverage properti memungkinkan kamu untuk menghasilkan pengembalian investasi yang lebih besar dibandingkan dengan menggunakan modal sendiri. Namun, perlu diingat bahwa leverage juga membawa risiko yang lebih besar, karena kamu memiliki kewajiban untuk membayar kembali pinjaman bahkan jika nilai properti turun. Oleh karena itu, penggunaan leverage properti memerlukan analisis risiko yang cermat sebelum mengambil keputusan. 

Setelah membaca artikel diatas, kurang lengkap apabila kamu tidak mencoba pengalaman trading terbaik bersama HSB Investasi!

Dapatkan kesempatan untuk meraih keuntungan di pasar keuangan global hanya dengan aplikasi HSB Investasi. Jadilah bagian dari trader sukses di Indonesia dan memotivasi trader lainnya dengan cara registrasikan akunmu dan mulailah untuk trading sekarang juga.

Tunggu apalagi? Segera Unduh aplikasi HSB Investasi dan nikmati kemudahan meraih keuntungan dan jangan lupa untuk melakukan deposit di HSB Investasi sekarang juga dan rasakan pengalaman trading yang lebih mudah, cepat, dan efisien.

Aplikasi HSB Investasi mudah digunakan dengan adanya video tutorial, CS online 24 jam dan buku panduan akan membantu kamu dalam memulai trading tanpa harus khawatir karena tidak memahami cara menggunakannya.***

DISCLAIMER

—

Artikel ini ditujukan sebatas sebagai sumber informasi dan edukasi serta tidak ditujukan sebagai sumber utama pemberian saran. Perlu dipahami bahwa aktivitas finansial investasi dan trading memiliki tingkat risiko yang perlu dikelola dengan baik. Pastikan Sobat Trader telah memahami potensi risiko yang mungkin muncul agar dapat meminimalisir kerugian di masa yang akan datang

Bayu Samudera

SEO Content Writer

Satu juta download!